상가투자 포인트

투자자들 사이에서 상가투자에 대한 관심이 늘어나고 있다. 은퇴를 앞둔 중장년층에게 매달 일정한 임대료가 나오는 상가는 저금리 시대에 노후대비 재테크 상품으로 각광을 받고 있다. 특히, 올해는 실물경기회복 기대심리와 아파트 가격의 회복세로 인한 부동산투자자의 수익형 부동산으로의 이동으로 침체되었던 상가분양시장이 활기를 띠고 있다.

하지만 상가에 투자한다고 누구나 높은 수익을 올리는 것은 아니다. 높은 분양가로 인한 낮은 수익률, 분양업체의 부도로 인한 공사 중단 등 많은 위험 또한 안고 있는 것이 상가투자다. 이러한 상가투자를 좀 더 안전하게 할 수 있는 방법을 한국창업부동산정보원 권강수 이사와 함께 알아보자.

1.시행·시공업체는 믿을만한지, 부동산신탁과는 연계되었는지 확인해야 한다.

공사중단으로 인해 손해를 보는 투자자들이 늘어남에 따라 분양주체(시행, 시공사)의 안전성 검토가 무엇보다 중요해지고 있다. 최근에는 부동산신탁을 통해 건설을 하기 때문에 예전처럼 부도, 사기 분양을 하는 위험이 줄어들었다고는 하지만 시공사가 부도가 나게 되면 별다른 대책이 없는 것이 현실이다. 이런 위험을 없애기 위해서는 반드시 분양주체의 안전성을 검토해야 한다.

2.주변 개발호재와 상권인구유입가능성 등 미래가치를 염두에 둔 투자가 돼야 한다.

상가 투자는 입지 선정이 상가가치의 절반으로 입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 역세권 여부, 도로망 연결 상태 및 확충 계획 등 접근성을 알아보고 배후단지 개발계획 및 향후 인구 변화 등 성장 가능성을 먼저 따져봐야 하며 주변에 다른 상업시설이 있는지, 있다면 어떻게 연계해서 시너지 효과를 내고 생존할 수 있을 것인지도 관건이다.

3.입지가 좋은 자리를 선점하거나, 임대가 완료된 상가를 분양 받는 것이 좋다.

유동인구가 많고 유동인구의 가시성이 뛰어난 상가를 선점해야 한다. 횡단보도 인근에 위치해 있거나 사거리 코너에 위치한 상가는 가시성이 뛰어나 투자자들에게 인기가 높다. 점포가 1층이 아닌 경우에는 임대가 완료된 점포를 노려 투자를 하면 안전한 투자가 될 수 있다.

4.중개업소나 상인, 인근의 분양상가를 방문해 시세를 조사하는 것이 중요하다.

투자의 성패는 얼마나 많은 정보를 얻느냐에 따라 결정된다. 투자처 인근의 상가, 상권을 직접 방문해 인근 시세, 개발호재 등 많은 정보를 얻는 것이 무엇보다 중요하다. 비단, 상가투자 뿐만 아니라 투자의 가장 기본이 되는 요소라 할 수 있다.

5.아파트 단지 내 상가 경우 단지규모는 크고 가구당 점포면적은 적은 것이 좋다.

안정적인 투자처로 각광받고 있는 아파트 단지 내 상가 경우 1천 가구 이상, 20~30평형대의 중소형 단지, 가구당 점포 면적은 0.3평 이하가 유리하다. 특히 자체 내에 주상가와 부상가가 있는 분산 상가의 경우 입주민들의 주된 동선 파악이 중요하다. 경쟁 입찰에 의한 단지 내 상가 분양 시에는 예상 낙찰가가 인근 시세보다 너무 높게 형성되어 있다면 입찰에 주의해야 한다.

6.근린상가는 주민들의 퇴근길 동선상에 위치해 있는 점포를 선택하는 것이 좋다.

근린상가는 주민들의 출근동선보다 퇴근동선에 위치한 상가가 고객 확보에 더 유리하다. 도로가 어느 지역으로 향해 있는지를 체크해야 하며, 인근에 대규모 주거단지가 형성되어 있는지도 확인해야 한다.

7.의류·공구 상가 등 테마상가는 지역적 특성, 관리회사의 마케팅 능력을 파악해야 한다.

한때 투자 열풍을 일으켰던 테마상가는 현재는 공실률이 높아지면서 손해를 보는 투자자들도 늘어나고 있다. 대부분의 테마상가는 분양 후 상권 활성화에 신경을 쓰지 않는 모습으로 시대의 변화에 맞추지 못하는 모습이다. 쇼핑몰과 같은 테마상가 투자 시에는 입지 외에도 상권 활성화에 기여할 관리회사의 마케팅능력 파악이 중요하다.

8.복합 쇼핑몰은 전용면적 비율과 공용 편의시설이 조화돼 있는지 알아봐야 한다.

전용면적이 넓어도 공용 복도나 고객 쉼터가 부족하면 상가가 활성화되기 힘들며, 분양면적에 비해 전용면적이 지나치게 낮으면 투자비용 대비 효율성이 떨어진다. 고객의 상가 내 동선, MD구성도 반드시 확인해야 한다.

9.상가투자는 본인 자본의 80%선에, 20%는 예비자금, 융자는 30%선이 적정하다.

과도한 융자는 때로는 상황을 어렵게 만든다. 따라서 본인이 가지고 있는 투자금액의 80%선에서 투자에 임해야하며, 융자는 30%선이 적정하다. 나머지 20%는 공실위험 등을 대비한 예비자금으로 두어야 한다. 서울이나 유망 택지지구는 3.3㎡당 4천만원 1층기준 82.5㎡경우 실투자자금은 적게는 5~7억 정도가 필요할 것으로 보인다. 여유자금을 가지고 장기적인 안목으로 투자하는 자세가 필요하다.

10.구입 조건을 반드시 서면으로 확인해야 한다.

상가분양이 어려워짐에 따라 ‘수익률확정보장’, ‘임대확정’이라는 불확실한 정보로 광고, 홍보하는 업체가 늘어났다. 이러한 말에 속아 분양을 받았지만 분양업체가 위 사항을 지키지 않는 경우가 많다. 계약 시 반드시 구입조건을 계약서에 명시하거나 서면으로 확인해야 이러한 피해를 줄일 수 있다.

◈ 상가 상품별,상권별,층별 투자 요령

최근 상가투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 그렇다고 결코 모든 상가가 관심이 있는 것은 아니다. 저금리 기조가 지속되고 아파트나 오피스텔 인기지역을 중심으로 덩달아 상가도 관심이 높아지고 있는 것이다. 결국 상가는 임대수요를 뒷받침 해줄 수 있는 배후세대가 핵심으로 떠오르고 있는 셈이다.

상가와 같이 일정한 수익을 목적으로 하는 부동산을 흔히 수익형 부동산이라고 한다. 흔히 주변에서 보이는 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택 최근에 자주 등장하는 분양형 호텔 등이 대표적인 수익형 부동산이다.

수익형 부동산은 경기에 민감하고 금리에 의해서 수익이 좌우되는 만큼 리스크가 큰 상품에 속한다. 하지만 최근 주택경기가 살아나고 당분간 금리인상 여지는 있지만 수익형 부동산에 대한 기대감은 당분간 지속될 전망이다. 이처럼 수익형 부동산이 인기를 누리다보니 다양한 상품들이 부동산 시장에 선을 보이고 있다. 따라서 옥석을 가리는 지혜가 어느 때보다 요구된다.

처음에 눈에 보이는 수익률에만 의존한 투자는 분명 한계가 있으며, 안정성을 바탕으로 장기적인 안목으로 투자에 임해야 후회 없는 투자가 될 것이다. 또 수익형 부동산에 투자를 할 경우 반드시 관련 상식을 숙지한 후 투자에 임해야 하겠다.

최근 사회는 다변화되고 있다. 따라서 수익형 부동산의 대표격인 상가 종류도 보편적인 근린상가, 단지 내 상가에서부터 주상복합, 전문테마, 쇼핑몰, 지식산업센터 지원상가, 지하상가 등 전문화, 세분화 돼가고 있다. 상가 아이템의 선택도 중요하지만 상가의 정확한 특성을 파악한 후 아이템을 접목시킬 경우 투자에 성공할 가능성이 높다.

물론 업종과 업태에 따라 다소 차이는 있겠지만 일반적으로 상가투자나 점포창업의 성공여부의 절반 이상은 입지가 좌우한다고 한다. 그 중에서도 일반 소비자들을 대상으로 하는 음식업 이나 소매업, 서비스업이라면 더 그렇다. 입지가 좋은 상가는 별도의 광고나 홍보를 하지 않고서도 인지도를 높일 수 있다는 장점이 있다. 그렇다면 각 상가를 상품별․상권별․층별 분류해 투자 요령, 주의할 점에 대해 살펴보기로 하겠다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사