상품별 상가투자 요령과 창업업종 선택 10계명

[상품별 상가투자 요령]

■근린상가

건축법규상의 근린생활시설은 우리가 살고 있는 주택과 매우 가까이에 있어 도보로 쉽게 접근할 수 있는 생활에 필요한 시설물을 말한다. 대개 2∼5층 규모의 중간층 규모로 세워지며 상층부에는 주택이 들어서는 경우가 있다. 최근엔 그 규모가 상권에 따라 점점 대형화, 전문화되고 있다.

입지가 선택 시 역세권이나 전철역, 대로변의 상가가 좋다. 상가의 입지가 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택해야 하는데 출근길 상권보다 퇴근길 상가가 더 유리하다. 무권리 상가보다는 권리금이 있는 상가를 고르되 신도시 지역 내 소형 상가는 피해야 한다. 특성에 맞는 업종을 선택해야 한다. 분양은 초기에 임대는 입점 6개월 전후에 선택해야 한다.

■단지 내 상가

단지 내 상가는 주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 공동주택 건립 시 주민 생활편의를 위해 설치한 상가를 말한다. 단지 규모와 주변 상권과의 경쟁관계를 고려해야 하며 단지규모는 최소 700가구 이상, 가구당 점포면적은 1㎡ 이하를 말한다. 때문에 132㎡(40평형)이상의 대형평형 단지보다는 단지 안 소비 성향이 강한 66~99㎡(20∼30평형)대의 중, 소형 단지가 유리하다.

인근에 대형 할인마트, 백화점 유무를 확인해야 한다. 의류점 등 중복 업종은 피하고 식품점과 같은 생활 밀착형을 택해야 한다. 대형 상가에서 셔틀버스를 운행하면 단지 안 상가의 수요가 분산돼 매출이 줄어드는 점도 고려해야 한다. 지하층은 식료품, 슈퍼마켓, 1층은 제과점, 부동산, 2층 이상은 학원, 사무실, 미용실 등이 적합하다.

세대수에 맞는 적정 상가 규모는 아파트 배후 세대수에 따라 달라진다. 상가는 단지입구에 위치한 것보다는 주민이동 동선에 위치해야 한다. 지하층이 있는 상가는 고려 2순위이며 상가의 입지가 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택해야 한다. 단지 내 상가에 들어올 수 있는 업종이 제한되어 있으므로 업종선택에도 신중해야 한다. 따라서 주변 상가들의 업종을 잘 살펴보고 세대수에 맞는 업종을 잘 선택해야 한다.

■주상복합상가

주+상(住+商)이란 말 그대로 하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 공존하는 건축형태를 말한다. 주상복합상가의 특징은 주로 도심의 자투리 공간에 많이 건축돼 있으며 특히 서울 사대문 밖에는 주거공간 90% 상업공간 10%의 비율로 돼있다.

대부분 도심지나 중심지에 위치해 교통이 편리하고 접근성은 뛰어나지만 주거공간의 쾌적성은 떨어진다는 단점이 있다. 주상복합 상가는 전용면적의 비율이 근린생활시설에 비해 떨어지는 경우가 많으므로 전용률을 꼭 확인해야 한다.

■전문테마상가

전문테마상가는 백화점이나 쇼핑몰과는 다르다. 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 생활용품, 농․수산물, 의류, 전자, 식당가 등의 여러 업종들로 구성돼 있으나 전문테마상가는 말 그대로 건물전체가 하나의 테마로 구성돼 있다는 것이다. 의류상가, 공구상가, 전자상가 등이 대표적인 곳이다.

대부분 전문상품만을 취급하므로 가격이나 품목이 다양하고 한 곳에서 비교해 가장 최적의 상품을 선택할 수 있다는 장점은 있으나 일부지역에 편중돼 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있어 시행사의 운영능력을 파악해야 한다.

전문상가보다는 엔터테인먼트기능의 복합쇼핑몰이 유망하다. 지역 특성에 맞는 업종에 투자해야 하며 투자자보다 실수요자가 많아야 한다. 입점 시기가 빨라야 투자회수가 빠르다.

■쇼핑몰

우리가 흔히 쇼핑센터라는 말을 많이 하는데 백화점과는 다르다. 백화점은 운영주체가 점포의 80%이상을 직접 운영하는 방식인데 반해 쇼핑몰은 점포의 대부분을 개인 점포주에게 분양해 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 방식이다. 쇼핑몰의 장점은 점포 각각의 점주가 따로 있어 친절하며 가격 조정이 어느 정도 가능하지만 일관성, 통일성이 부족하다는 단점 등이 있다.

■지식산업센터 지원상가

지식산업센터 지원상가는 지식산업센터 상주인구를 지원하는 보조시설을 말한다. 지식산업센터는 업무 공간 외에 연면적의 10~20% 정도가 휴게실 및 구내식당, 상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다. 보통 상가가 차지하는 비율은 전체의 10% 미만으로 편의점, 구내식당, 문구점, 은행, 전문식당, 클리닉센터, 당구장 등이 주를 이루고 있다.

지식산업센터 내 입주민을 고정적인 수요로 확보하고 있으며 외부 유입인구는 덤이다. 인력공급이 수월하고, 물류비용을 절감 할 수 있는 교통의 요충지나 인구 밀집지역에 위치한 경우가 많아 주변 상권의 유동인구도 노려볼만 하다. 같은 건물 내에서도 건물 주출입구나 엘리베이터나 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 좋으며 향후 시세차익을 얻을 수 있다.

최근에는 은퇴나 명예퇴직으로 상가를 분양받는 경우에도 높은 매출을 올릴 수 있어 선호도가 높다. 그러나 가장 주요한 것은 지식산업센터의 분양 실적을 파악하는 것인데 출·퇴근이 용이한 역세권을 중심으로 인기가 높다. 지식산업센터 내 상주인구가 주 고객층인 만큼 지식산업센터가 텅 비게 된다면 상가 역시 고전을 면치 못하기 때문에 입주율은 중요하다.

대부분 지식산업센터의 분양이 먼저 이뤄진 후 상가분양에 들어가므로 체크하는데는 별다른 문제는 없다. 지식산업센터는 분양의 대상이 한정되지만 상가는 대상이 불특정 다수다. 그래서 상가투자자는 상층부 업무시설에 입주하는 기업들에게 주는 세재, 금융 지원 등의 혜택이 없다는 점이다.

그 외 주 5일근무제의 적용 사업체가 많은 만큼 주말과 휴일은 건물 내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많으므로 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다. 건물 유사 업종의 입점을 막는 조항이 있는지도 투자할 때 꼭 체크해야 할 사항이다.

■상가주택

근린상가지역에 위치하고 있는 주택형상가로 일반적으로 1, 2층은 상가로 3층은 주택으로 활용하고 있는 상가를 말한다. 상가임대수익을 고려해 저금리시대에 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중될 수 있는 대상이다. 상가 주택은 소유주가 직접 거주함으로서 주거 문제도 해결하고 또 1층과 2층에는 상가나 사무실을 임대함으로서 월세 수입을 올릴 수 있는 이점이 있다.

특히 퇴직을 앞둔 고연령층에게는 노후 대비용 수익형 상품으로, 이미 주택을 소유하고 있는 사람들에게는 임대수익을 노릴 수 있는 투자처로 인기를 올리고 있다. 상가주택의 경우 주택의 비율보다 상가의 면적이 높을 경우 1가구 2주택에 해당되지 않는다.

장점도 많지만 투자 할 때는 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 일단 도로를 끼고 있는 장소를 선택하는 게 좋고 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선 내에 위치한 곳을 선택하는 것이 좋다. 이러한 상가주택 투자, 무엇보다 충분한 투자 자금이 필요하다. 따라서 과도한 욕심을 부리기보다는 안정적인 임대 수익이나 주거의 목적을 겸할 사람들이 상가주택에 투자하는 것이 바람직하다.

[창업업종 선택 10계명]

1. 업종과 장소 선택은 장사의 성패를 결정하는 절대적 요인이다.

2. 유행 트렌드를 쫓기보다는 변화되고 있는 현시대 흐름을 파악해 지속성 있는 아이템을 선택 한다.

3. 자신이 좋아하는 것에 너무 집착하지 말고, 잘 알고 있고 자신 있는 업종을 골라라.

4. 점포가 확보된 경우 입지에 맞는 업종을 선택한다.

5. 계절에 영향을 받는 업종에는 다른 아이템을 추가해 매출이 안정적일 수 있도록 한다.

6. 시장분석 시 경쟁업체의 현황을 꼼꼼히 체크해 스스로 확인 한다.

7. 직접 관련 업체에서 경험해보고 경험과 지식을 습득 한 후 창업하라.

8. 개업에 어느 정도의 자금을 필요로 하는지, 투자대비 수익성이 좋은가를 따져라.

9. ‘어떤 업종을 선택하느냐’보다 ‘그 업종을 어떻게 운영하느냐’가 중요하다.

10. 목표를 명확히 하고, 치밀하게 계획하고, 미리 준비하라.

한국창업부동산정보원 권강수 이사