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기고칼럼

제목

2020년 상업용부동산의 흐름예상도와 체크포인트는?

작성자
관리자
작성일
2020.01.13
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조회수
4
내용



장기화되는 경기침체와 폐업률 상승 및 공실에 대비해야


부동산 시장은 생물과 같아서 예측하기란 언제나 조심스런 부분이다. 하지만 그동안 발표된 부동산 정책과 현재 시장 상황을 반영해 상업용 부동산에 투자를 염두에 두고 있다면 꼭 체크해야 할 몇 가지가 있다.

 

먼저 투자금액과 대출 비중을 되도록 보수 기조로 유지해야 한다. 보통 대출을 많이 활용하는 수익형 부동산 투자자에게 있어 저금리 기조가 지속되고 있는 지금과 같은 상황에서는 대출이자 부담 감소로 수익형 부동산 투자 메리트가 상승하는 장점이 있다.

 

하지만 투자 전 꼼꼼하고 세밀하게 수익 부분을 검증하고 따져봐야 한다. 금리인하로 인한 수익형 부동산에 대한 관심이 일부 증가할 수는 있겠지만 활발한 투자분위기로 전환될 가능성은 적을 것으로 보인다. 일부 가치상승 및 안정적 수익 확보 가능한 몇몇 상품에 대한 국지적 선별투자 흐름은 기대해볼만하다.

 

특히 상가는 상품도 다양하고 변수가 많아 투자자들은 장기 관점에서 투자에 임해야 한다. 2019년 국세청의 국세통계 자료를 살펴보면 전체 자영업자가 20176342420명에서 20186734617명으로 392197명 증가한 것으로 조사되었으나, 폐업률의 경우 2017837714, 201883884명으로 꾸준한 모습을 보이고 있어 더욱 주의해야 한다. 임차인이 폐업을 한다는 것은 곧 투자자에게는 공실의 위험성이 높아지고 결국 임대료 시세에도 악영향을 미칠 수 있다는 것을 의미한다.

 

상가의 경우 신도시, 구도심 구분 없이 공실률 증가로 인한 상권 위축으로 신규분양 상가의 경우 시행사, 건설사, 임대인 등이 창업자인 임차인의 렌트프리나 인테리어 지원이 확대될 것으로 보인다. 전반적인 시장 분위기의 위축으로 특별한 트랜드에 주목하기보다 시장상황을 주시하고 대비하는 것이 필요하다. 여기에 수익형 부동산 상품은 아니지만 간접 투자 상품으로 거론되는 부동산 리츠, 펀드들도 주목할 필요가 있다.

 

상업용 부동산의 대표적 투자처인 상가 외에 투자자들의 가장 많은 관심을 받는 것이 오피스텔이다. 오피스텔의 경우 지하철역이나 도보 10분 이내 거리가 환금성이 높다. 부동산은 반드시 매입하는 순간 매도 할 수 있을때 문제가 없는지 따져야 한다. 일정한 기간이 지나서 매입가보다 높게 매도하려고 할 때 쉽게 거래가 이루어지지 않는다면 투자가 잘못된 것이라는 것을 염두에 둬야 한다.

 

주택시장을 중심으로 한 규제정책 및 대출규제 등 주거형 부동산의 억제책이 이어지면서 상대적으로 상업용부동산에 대한 관심 증가가 예상되지만 계속되는 경기불황 흐름과 공실률 증가로 활황을 기대하기는 어려워 보여 시장 흐름에 대한 꾸준한 관심이 필요하다.

 

권강수 상가의신대표·한국창업부동산정보원 이사

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