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기고칼럼

제목

장사 잘되는 점포 찾는 노하우, 투자자 창업자 모두 필요해..

작성자
관리자
작성일
2020.05.11
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추천수
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조회수
20
내용



임차인이 잘되어야 상가가 흥하고 상권전체 살아나.. 


목이 좋아야 장사가 잘 된다는 말은 누구나 한 번쯤은 들어보았을 것이다. 실제 상가는 자리가 70%를 좌우한다고 할 만큼 좋은 목을 잡는 게 핵심이다. ''이라는 것이 곧 입지를 말하며 어떤 입지를 잡느냐에 따라 상가의 흥망성쇠가 좌우 된다고 볼 수 있다.

 

상가 입지에서 가장 중요한 요소는 첫째, 얼마나 두터운 배후 수요층을 갖고 있느냐는 것이다. 배후가 두터우면 소비 가능한 구매력이 많아지고 당연히 상가가 점유할 수 있는 소비지출액도 높아진다. 아파트 단지 안에서는 아파트 세대수, 오피스 입지에는 주변 오피스 상주인구가 얼마나 많은지가 중요하고, 교외형 입지에서는 통행하는 차량이 많을수록 좋은 입지가 된다.


둘째로 입지 선정 때 고려할 사안은 접근성이다. 아무리 배후가 좋다 하더라도 접근이 용이하지 않으면 좋은 입지로 보기 어렵다. 지하철역, 버스정류장 등 대중교통 시설과 인접한 곳일수록 접근성이 좋은 편이다. 지하철역, 버스정류장 100m이내의 상가는 사람들이 몰려들 근본적 요건을 갖추고 있다. , 지하철이 환승역이고 상권이 활성화된 지역이라야 좋다. 버스정류장은 종점이나 아파트 단지 앞이 독점력을 가질 수 있어 더욱 좋다. 노점상이 많은 지역의 상가도 꽤 안전하다고 볼 수 있다. 생계와 바로 연결된 노점상은 유동인구가 많은 곳에만 들어서는 특성이 있기 때문이다.

 

셋째로, 상가 입지 선정 때 저지대의 평탄한 곳이 유리하다는 점도 기억해야 한다. 소비자들은 일반적으로 하향 지향적 상권 이용행태를 나타낸다. 만약 언덕 중간에 사는 사람이 언덕과 언덕 아래쪽에 상권이 동시에 형성돼 있다면 언덕 아래쪽 상권을 이용할 확률이 훨씬 높게 나타난다. 이에 언덕에 입지한 점포는 동일한 조건이라면 평탄한 곳에 입지한 점포에 비해 값어치가 크게 떨어지는 편이다. 즉 완벽한 평지에 있는 상가가 집객력이 좋다고 할 수 있다.


넷째, 비슷한 입지라도 큰 상권에 속한 곳을 선정해야 한다. 두 개의 크고 작은 상권이 근거리에 위치할 때 소비자들은 단연 큰 상권을 선호하는 경향이 있다. 이 때에는 비슷한 입지에서도 큰 상권에 투자를 우선적으로 권장한다. 중요한 것은 입지를 분석할 때에는 거시적인 관점에서 꼼꼼하게 해야 한다는 것다. 좋은 상가가 나왔다면 반경 1km이내까지 충분히 분석하는 작업이 필요하다. 입지 분석을 통해 일대의 고정인구와 세대수, 이들의 구매력, 업종분포, 교통망 및 요일별·시간대별 유동인구, 유동인구의 연령, 성별의 비율까지 줄줄 외울 수 있어야 한다.

 

마지막으로 연속성과 대응성을 잘 갖춘 상권에서 상가 입지를 선정해야 한다. 쉽게 말하면 점포들이 연이어져 있고(연속성), 마주보고 있는(대응성) 형태가 좋다. 예를 들면 대로변이 뒷골목에 비해 상권이 상대적으로 떨어지는 것을 볼 수 있는데 이는 대응성이 낮기 때문으로 볼 수 있다. 상권이 잘 형성된다면 향후에 상당한 시세차익을 볼 수 있다. 지하철역이나 버스정류장으로 이어진 주 동선을 잘 살펴보는 것도 좋다. 상권만의 독특한 문화가 만들어지고 있는 곳도 반짝 유행으로 상권 쇠퇴 현상에서 자유로울 수 있어 주목할 만하다.

 

상권은 확장이 멈췄거나 축소되고 있는 곳이 아닌, 생동감이 넘치고 확장추세에 있는 곳을 선택해야 한다. 서울에서 손꼽히는 유명 상권의 경우 이미 확장이 충분히 이뤄져 있기 때문에 매입비용이 크고 수익률은 낮아질 위험이 높다. 가장 효율적인 상가 선별은 초기 확장이 진행되고 있는 상권을 택하는 것이다. 확장 초기 상권은 잠재력이 높지만 상대적으로 저평가돼 있어 비교적 투자 수익을 극대화 할 수 있다.

 

동네 골목 상권의 매력도 커졌다. 최근 가장 이슈가 되고 있는 투자처인 만큼 다음과 같은 특징을 지닌 곳을 노리는 게 좋다. 지금은 별 주목을 못 받고 있지만 사람들이 많이 오가는 동선을 주목해야 한다. 길이 정비되거나 공원이 새롭게 만들어지는 곳도 잘 봐야 한다. 길이나 공원이 조성되면 유동인구가 증가하게 되고, 기존 주변의 단독주택이나 다세대주택들이 주택형 상가로 리모델링 하거나 신축되고 점포가 들어서며 상권이 형성되는 추세를 보일 수 있다.

 

경쟁력 있는 상권을 고르는 것은 어려워 보이지만 사실은 간단하다. 가장 쉽게 좋은 상권을 선정하는 방법은 임차인과 소비자의 관점과 입장에서 바라보는 것이다. 임차인이 잘되어야 상가가 흥하고, 상가가 번성해야 상권전체가 살아난다. 임차인의 입장에서 상가를 바라볼 수 있어야 업종에 대한 이해도 가능해져, 장사가 잘되는 상가를 찾는 노하우는 상가 투자자뿐만 아니라 창업자에게도 꼭 필요하다


권강수 상가의신대표·한국창업부동산정보원 이사

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