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기고칼럼

제목

하반기 수익형부동산시장 전망과 대처법

작성자
관리자
작성일
2020.07.30
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추천수
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조회수
21
내용



수익형부동산, 3%~4%선 수익기대 보수적 투자 전략


수익형부동산시장의 대표격인 상가의 경우 코로나19 사태로 인해 자영업자의 폐업률 증가와 더불어 공실률이 심각하게 증가하고 있다. 신규 창업자인 임차인들 또한 떨어진 소비감소로 관망하고 있어 공실상태가 이어지고 있는 것으로 풀이가 된다.

 

대표 상권으로 손꼽히는 일부지역의 경우 공실이 발생해도 기존의 임대료를 소폭인하 하거나 유지하는 곳도 있다. 이는 건물주나 임대인 입장에서 월세를 낮춘다면 건물의 가치가 하락할 것을 우려해 쉽게 낮추지 못한 부분도 있다.

 

코로나19가 장기화하면서 하반기 상가 공실률과 상권이 위축될 가능성 역시 더 커진 만큼 임대료를 낮추거나 렌트프리 등 임차인에게 혜택을 줘 상권의 급격한 슬럼화를 막아야 한다. 경기상황이 매우 나빠진 데다 코로나 사태도 계속 이어지고 있어 쉽게 회복되기는 어려울 것으로 전망되는 만큼 상가의 어려운 추세는 당분간 이어질 것으로 보인다.

 

또 다른 수익형 부동산인 오피스텔과 도시형생활주택은 1~2인 가구 증가와 소형 주거시설 선호 현상에 맞춰 지하철역을 중심으로 공급이 꾸준할 것으로 예상된다. 기존의 노후화된 시설의 경우 공실이 증가할 것으로 예상되지만 신축의 경우 수요자가 몰리며 관심을 계속해서 이어갈 것으로 보인다. 다만 공급량 증가 등으로 수익률은 매년 미세하게 소폭 하락하고 있는 만큼 투자 전 현장 인근에 공급 상황을 체크함과 동시에 일대 부동산중개사무소 방문 등을 통해 공실률과 수익률을 꼭 체크해야 한다.

 

신규 분양하는 상가와 오피스텔의 경우 홍보관이나 현장을 찾아 입지와 배후수요, 유동인구,투자 수익률, 역세권 등 호재와 관련된 실현 가능성들을 직접 꼼꼼하게 확인하는 접근법은 필수다. 당일 현장분위기에 현혹되 성급하게 분양상담사의 좋은 말만 듣고 계약 하는 것도 주의해야 한다.

 

또 오피스텔의 경우 가격이 잘 오르지 않는 데다 환금성은 떨어지기 때문에 주변 가격시세, 내부옵션, 공실 상태 등을 살펴야 투자에 실패하지 않는다. 최근 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편됨에 따라 집 인근에서 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있는 상품이 주목받고 있는 점도 알아둬야 한다. 수요자들이 투자 시 선택 하는 요소로 사업지 인근의 교통망과 쇼핑, 여가시설 등을 복합적으로 고려하고 있는 점을 중요하게 생각하면 도움이 된다.

 

상업용부동산의 빌딩, 오피스의 경우 코로나19 이후 매매거래가 부진해 지금의 시장 분위기에서 가격이 더 떨어질 수 있다고 관망하고 있는 상황이다. 때문에 지금을 매수기회로 생각하지 않는 분위기가 우세하다. 하지만 최저 0.5%의 금리 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 대기 수요가 꾸준한 지금의 시장 상황을 감안하면 하반기에는 시장의 움직임이 뚜렷하게 나타날 것으로 전망된다.

 

수익형부동산 투자에 있어 가장 중요한 것은 수익률이 꾸준하게 나올 수 있는지에 중점을 뒤야 한다. 높은 수익률을 기대하고 투자를 한다면 실패를 할 가능성이 높아진다. 시중은행 금리가 내려가고 코로나로 인해 공실률이 증가하는 시장 상황 속에서 지역마다 차이를 보이겠지만 대략 연 3%~4%정도의 수익을 기대하고 투자를 한다면 리스크를 줄일 수 있다.

 

무엇보다 장기적인 투자자의 관점으로 투자를 고려하는 것이 가장 중요하다. 장기간 저금리 기조는 유지될 것으로 보여 리츠펀드 투자 등 저금리를 바탕으로 한 레버리지 투자가 많이 행해질 것으로 보인다. 이때 지금처럼 얼어붙은 경기 상황에서 지나친 레버리지 활용은 경계하고 보수적인 투자를 통해 현금비중을 늘리는 전략이 좋다.

 

권강수 상가의신 대표·한국창업부동산정보원 이사 

 

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