주택시장 안정을 위해선 공급량 빠르게 늘려 여건 만들어줘야...

주택시장 집값 폭등에 월세·전세까지 주거안정 해결책은 없나?

전세 대란으로 전세값 폭등 월세 동반급등 5년 만에 최고

전세를 구하지 못한 이들이 월세로 몰리면서 동반 폭등

비규제지역으로 실수요자 몰려 매번 한발 늦는 정부

대기 수요자들 많다보니 수평 한쪽으로 과도하게 기울러져

주택 공급한다 해도 입주까지 4~5년 소요돼 당분간 주택난 불가피

주거안정 생활의 기본인 서울 집값이 치솟으면서 이에 전세·월세 가격마저 자고 일어나면 연일 폭등 소식이 실수요자들에게 들려온다. 서울에서 집을 구하지 못한 사람들은 수도권 신도시로 눈을 돌리고 있지만 집값이 급등하는 풍선효과로 직장과 거리가 먼 수도권 외각 밖으로 밀려나고 있다.

과거 일반 서민들의 전형적이 내 집 마련의 패턴은 월세로 시작해 전세로 옮겨간 뒤 이를 발판삼아 순차적으로 내 집을 마련하는게 전형적인 한국형 주거 사다리 역할 이였다. 하지만 최근 3년간 집값이 가파르게 오르면서 내 집 마련의 사다리 간격이 크게 벌어져 버렸다.

지금까지는 집값을 견인해온 것은 서울아파트 값이 시장을 주도하면서 수도권 외각으로 까지 확장되어 이어지고 있다. 특히 강남 3구인 강남구, 서초구, 송파구가 대장주 역할을 했다고 할 수 있다. 전세난은 갈수록 심해 사실상 이제는 전셋집 구하기가 과거 내 집 마련 만큼 힘들어졌다는 소리가 나오고 있다.

주택시장대란 상황들의 근본적 원인이 어디서부터 문제인지 짚어본다. 혼란의 원인은 여러 가지가 있겠지만 복합적 요인으로 어느 하나 때문에 문제를 단정하고 말하기에는 아직 무리가 있다. 우선 결과적으로 숱한 부동산 정책에도 시장상황을 예측하지 못한고 일선에서 정책을 펴고 있는 정부정책의 혼선, 주택시장의 공급부족, 저금리 저성장, 코로나19사태 등 여러 가지 원인이 있겠다.

문재인 정부 출범 후 24차례 대책을 쏟아냈음에도 집값 폭등세가 멈추지 않고 있는 상황에 대해 정부는 정책 효과는 4년, 5년, 7년 이렇게 가기 때문에 과거의 여러 규제 완화 영향이 지금에도 큰 영향을 미치고 있다고 했다. 정책 효과가 나타나는 시기는 4~7년 이라는 논리라 면 문재인 정권 임기가 끝날 때까지도 집값은 잡기가 힘들다는 얘기가 된다.

서민들이 부동산정책 실패에 대한 분노가 폭발하고 있는 가운데 뚜렷한 대책을 제시하지 못하고 있다. 서민과 사회초년생의 내 집 마련은 더 어렵게 됐고 부동산 실정이 당장 발등에 불이 떨어진 서민들의 주거비용을 급증시킨 만큼 주거 정책의 전반적인 수정이 필요하다.

지난11월 서울의 아파트 월세가격은 4년 11개월 만에 가장 많이 올랐다고 한다. 월세 상승세는 시장에 임대차 공급이 충분할때까지 전셋값 상승과 함께 지속 될 것으로 보인다. 최근 전세시장의 어려움에 대해서는 여러 요인이 있지만 계약갱신청구권 임대차 3법 때문으로 보고 있는게 우세하다.

이는 전월세 상한제에 따라 임대료를 직전 임대료의 5% 넘게 못 올리게 되자 전세를 반전세나 월세로 바꾸며 집주인들이 임대료를 올린 여파로 시장에서는 보고 있다. 또한 여기에 지금의 저금리 현상도 원인으로 꼽고 있다. 금리가 낮다 보니 전세로는 수익을 얻을 수 없어 월세로 돌리는 집주인들이 늘었기 때문이다. 코로나19 사태도 불안한 주택시장에서 한몫한 것으로 보이며, 이는 주택시장 실물경제 부문과 달리 공급이 탄력적으로 이뤄지지 못했기 때문으로 풀이 된다.

부동산시장 전문가들은 지금의 주택공급 정책 규제를 제한적으로 풀어 공급을 확대한다면 주택시장을 더 안정화 시킬 수 있다는 목소리가 높다. 예컨대 쉽게 말하면 지금의 상황들은 단기간 생산 할 수 있는 상품에는 한계가 있어 물량이 적고 대기 수요자들은 많다보니 수평이 한쪽으로 과도하게 기울러져 버렸다는 것이다.

주택산업연구원에 따르면 전국 주택사업경기실사지수(HBSI)는 2017년 5월 108을 기록했지만, 2018년부터 지난해까지는 단 한 차례도 100을 넘어서지 못했다. 통상 HBSI는 100을 기준으로 100 이상이면 주택사업 경기를 낙관적으로 보는 시선이 더 많다는 것을 뜻하며, 공급이 부족하다는 의미도 된다.

따라서 재건축 소규모 재개발 신규 주택공급이나 공공택지 개발 등 구(舊)도심 도시개발을 가속화 한다면 집값 안정에 도움이 될 수 있다는 얘기다. 상징성 있고 전통적인 일부지역은 보존하고 노후화 된 도심 지역을 개발하면 직주 근접이 가능하고 기업들은 이전 시 혜택을 줘 수도권 외곽으로 유도한다면 교통난 해소에도 도움이 될 수 있다는 것이다. 당장은 큰 대안이 없는 상황에서 정부는 공공임대주택 공급을 늘리는 방향으로 수요를 예측하고 있다.

규제에 따른 부작용을 땜질 처방하는 식으로 계속 이어가다보니 시장의 불안만 키워 나가고 있다는 것이다. 갈수록 심해지는 전·월세대란 속에 정부는 현재 상황이 임대차3법이 자리 잡는 과도기적 상황황이라고 판다하고 있다. 당장 들어갈 주택이 아니라면 공급한다고 해도 사실상 입주 시 까지 심의를 거치면 4~5년이 소요되기 때문에 앞으로 이 기간 동안은 주택문제의 흐름은 당분간 이어질 것 같아 현실적으로 해소는 불가피한 상황이다.

서울 전세난이 심해지면서 서울권 수요자들이 수도권으로 대출이 비교적 자유롭고 가격도 저렴한 비규제지역으로 출퇴근이 용이하고 교통이 편리한 지역을 중심으로 집을 찾고 있다. 따라서 파주나 양평, 여주 등 6·17 부동산 대책을 피한 비규제지역이어서 실수요자들의 관심은 집중될 전망이다. 향후 주택시장 안정을 위해선 공급이 빠르게 늘어날 수 있는 여건을 만들어 주택공급이 원활히 이뤄질 수 있도록 규제완화 등의 조치가 필요한 상황이다.

<권강수 ‘상가의신’ 대표이사·한국창업부동산정보원 이사>