경기침체·코로나 여파로 공실률 높아져...無권리금 속출

좋은 상가의 선행지표 떨어진 권리금 체크하기

코로나 이후 폐업률 증가와 공실률 증가는 권리금 하락으로

상가 공실률 지난해 3분기보다 0.9%포인트 증가한 12.4%

신문이나 방송에서 임차인들의 권리금 갈등에 대해서 자주 접했을 것이다. 권리금은 임차인에게는 애증의 대상과도 같다. 들어올 때 생각보다 비싼 값을 지불해야하고, 나갈 때도 다음 사람에게 꼭 받아내야만 하는 빚과 같은 개념이라고도 할 수 있다.

대부분이 알고 있듯이 권리금은 어디까지나 임차인(세입자)끼리 서로 주고받는 것이기 때문에 엄연히 상가 소유주와는 무관하다고 할 수 있다. 하지만 권리금을 통해 좋은 상가인지 장사가 잘 되서 임대료를 잘 낼 수 있는 곳인지 파악할 수 있기 때문에 꼭 살펴야 하는 부분이다.

입지가 좋은 대부분의 점포에는 권리금이 존재한다. 권리금이란 기존 점포 경영자가 점포를 운영하면서 그동안 닦아 놓은 바닥권리, 영업권리, 시설권리 등의 점포 가치 등에 대한 대가로, 새롭게 해당 점포에 입주하려는 다음 매수자에게 요구하는 권리의 금액을 말한다. 점포마다 권리금을 책정하는 요소는 매우 다양한데 정해진 산출 기준이 없고 부르는 것이 값이 되기도 한다. 그렇기 때문에 문제점이 많아 신문이나 방송에 자주 등장하는 단골 이슈거리이기도 하다.

권리금은 자영업자(점포 창업자) 뿐만이 아니라 투자자에게도 상가를 사기 전에 미리 살펴봐야하는 생각보다 중요한 요건이다. 상가 권리금은 점포의 가치를 높이는 여러 요소에 의해 형성되는 일종의 프리미엄으로, 점포를 나타내는 선행지표역할을 하기 때문에 중요한 부분이다.

권리금이 높은 점포는 입지가 좋은 상가로 그만큼 고객 유입이 뚜렷하며, 영업수익률이 높아 불황기에도 안정적인 수익을 창출할 수 있다는 것을 의미해 왔다. 또한 통상적으로 권리금이 상승하면 임대료도 동반 상승하는 현상이 뒤따르게 되고 수익률도 높일 수 있기 때문에 권리금 변동을 주의 깊게 살피는 점포주들도 많다.

하반기 코로나19 사태로 인해 자영업자의 폐업률 증가와 더불어 공실률이 심각하게 증가하고 있는 상황이다. 대표 상권으로 손꼽히는 일부지역의 경우 공실이 발생해도 기존의 임대료를 소폭인하 하거나 유지하는 곳도 있지만 인하하는 분위기가 우세하다. 이는 건물주나 임대인 입장에서 월세를 낮춘다면 건물의 가치가 하락할 것을 우려해 쉽게 낮추지 못한 부분도 있다.

신규 창업자인 임차인들 또한 떨어진 소비감소로 관망하고 있어 공실상태가 이어지고 있는 상황이다. 하반기 공실률은 지속적으로 증가했고 상권이 위축될 수 있어 임대료를 낮추고 렌트프리(일정기간 무상임대) 등 임차인에게 혜택을 주어 상권의 급격한 슬럼화를 막아야 한다.

폐업률 증가와 공실률 증가는 권리금의 하락으로 이어진다. 코로나 확산 이후 전국 중대형 상가 공실률은 지난해 3분기보다 0.9%포인트 증가한 12.4%를 기록했다. 그동안 경기상황이 너무 나빠져 코로나 사태가 종식 한다 해도 쉽게 회복되기는 어려워 보여 경기상황이 급격하게 좋아지지 않는 이상 앞으로 이런 추세는 당분간 이어질 것으로 보인다.

경기부진으로 소상공인들의 대출 또한 급증해 조기 소진될 정도다. 서울 불광역 앞에서 빵집을 운영 중인 한 소상공인은 지금 월 임대료만큼 빛이 늘고 있다고 하소연했다. 이대로 간다면 더는 버티기 어려워 도미노 현상처럼 개인 파산 등 심각한 상황이 올 수 있어 현실적이고 실질적인 대책이 필요하다.

-권강수 상가의신 대표·한국창업부동산정보원 이사