코로나 이후… 상업용 부동산 시장(전망)은 어떻게 될까?

코로나 이후… 상업용 부동산 시장(전망)은 어떻게 될까? 

지금 코로나19로 인해 세계가 얼어붙고 있으며 전 세계 수요의 반을 차지한다는 미국과 유럽이 그 중심이 옮겨가고 있다. 사재기가 극성을 부리고 경제는 제대로 돌아가지 않고 있으며, 가만히 그런 현상들을 살펴 보면 상업용 부동산은 앞으로 어떻게 될까 궁금하지 않을 수 없다. 여기서는 무슨 데이터를 내세워 분석하기보다는 단지 직관적으로 어떻게 될 것인가에 대해 간략하게 적어 보려고 한다.

■리스크의 차이와 부담 주체

우리나라가 리스크를 지고 위험에 빠졌던 시기를 생각해 보면 아마도 IMF와 2008년 금융위기일 것이다. 그 때 성장하던 경제는 갑자기 어려움을 만나 곤란에 빠지고 그게 수년간 지속되었다. 주택뿐만 아니라 상업용 부동산 역시 몇 년 동안 침체기가 왔다. 그럼 이 코로나가 IMF나 금융위기와 비슷한 것일까? 하는 측면에서 한 번 생각을 해봐야 한다. 리스크라는 면에서는 아마 비슷할 것이지만 또 다른 면이 있고 양상을 둘러 봐야 한다. IMF와 금융위기 이 둘의 공통점은 해당 위기를 직접적으로 겪은 대상이 기업체들이라는 할 수 있다. 많은 기업체들이 유동성에 문제가 생기거나 실적이 좋지 않은 한계 기업 등이 타격을 맞았으며 그에 따라 해고가 이루어지고 일자리를 잃었으며 경제도 많은 영향을 받을 수 밖에 없었다. 하지만 당시 외국 같은 경우는 큰 변화는 없었다. 

그럼 코로나 현상에서 타격을 받는 대상은 누구일까? 당연히 기업체가 가장 큰 영향을 받을 것이다. 지금 뉴스에서도 물건을 사 줄 곳이 없다는 기사가 나오는데 미국과 유럽이 코로나 사태의 한가운데에 서 있으니 당연할 것이다. 이건 아마 우리나라뿐만 아니라 다른 나라들도 마찬가지일 것이다. 그럼 개인들은? 개인적으로 코로나 사태가 앞의 IMF와 금융위기 사태보다도 미치는 영향이 훨씬 더 크다고 본다. 실제 경제적으로나 심적으로도 먼저 기업체에 종사하는 사람들의 경우 업체 불황으로 인해 소득이 줄어든다는 면이 있으며, 수요부족으로 인한 상품의 판매가 당분간은 감소될 것이고 회복을 하는데는 제법 많은 시간이 소요될 것으로 보인다. 그럼 자영업자는 어떨까? 직접적으로 영향을 받고 있으며 그 대상도 아주 광범위하다. 거의 모든 분야가 얼어붙고 영업이 되지 않는 실정이다. 아마 이 사태가 2~3개월만 지속되어도 폐업을 하는 업체가 무더기로 나올 것이라 생각될 정도로 그 영향력이 직접적이고 현실적이다. 관광 역시 마찬가지이며 전 세계적인 현상이기에 지속성이 더 오래 갈 것 같다. 뿐만 아니라 그에 따라 임시직이나 계약직 등 많은 사람들은 일자리를 잃게 될 것으로 보여 염려스러운 부분이다. 그렇지 않아도 온라인 쇼핑 증가 등으로 인해 자영업자의 수요는 계속 감소하고 있던 추세임을 감안하면 그 영향을 더 클 것으로 보인다. 이렇게 한 번 자영업에서 밀려 나면 다시 일어서기가 만만찮고 이미 많은 사례를 보아 온 다른 사람들은 자영업에 뛰어 들기를 주저할 것이다.

■ 금리인하와 부동산 규제 완화

아마 코로나 사태가 무사히 지나가고 나면 금리인하와 부동산 규제 완화 등의 요구가 증가할 것이다. 금리인하는 이미 0.5% 인하가 이루어졌다. 그럼 이 두 요소가 상업용 부동산에 미치는 영향은 어떨까?

우선 부동산 규제 완화 등은 쉽사리 되지 않을 것으로 보인다. 정부에서 적정한 주택 가격 등을 어떤 수준으로 생각하느냐 여부에 따라 달라질 수 있는데 아마 아직 그 수준에는 많이 남아 있는 것으로 보인다. 부동산 규제는 실제로 주택에 거의 집중되어 있다. 

그렇다면 금리 인하가 미치는 영향은? 개인적인 생각으로 금리인하가 상업용부동산에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다. 이미 금리는 많이 낮아진 상태에서 조금 더 낮아지는 것은 그 진폭이 작을 수 밖에 없어 영향력은 낮을 수 밖에 없을 것이다. 다만 심리적인 영향은 있을 것으로 예상된다. 또한 가계부채가 1,600조를 넘어 한껏 높아진 상태에서 마냥 금리를 조정하기도 쉽지는 않다. 가계부채의 증가로 인해 리스크가 높아지고 여기에서 문제가 발생한다면 국가적으로도 더 큰 위험이 닥치게 될 것이다. 다만 이미 가계부채는 턱 밑에 차 올랐고 이것이 가계의 소비를 현재도 제한하고 있는 실정으로 금리인하로 인해 수익성이 낮아져도 상업용 부동산 수요가 증가할 수 있지만 근본적인 리스크 예를 들어 살펴보면 공실이 되느냐 안 되느냐 하는 근본적인 리스크가 존재한다. 수익률이 어느 정도 된다고 해도 만약 외부 변수로 인해 공실이 증가한다면 그 수익성마저도 아무 것도 아닌 것이 되는 위험성이 있기 때문에 금리인하가 미치는 영향을 제한적일 것으로 예상된다.

■상업용 부동산 현황

코로나 사태는 외부 변수에 의한 것이며 뜻하지 않는 이런 사태에서는 기존의 도표나 추세 같은 것은 큰 의미가 없어 보인다. 그 만큼 돌발적이고 예상하지 못했던 일이기 때문에 적용이 되지 않을 가능 성이 높다. 거품이라는 것은 적정하면 경제의 활력을 돋구고 사회 발전에 필요하다고 한다. 그런데 코로나 사태는 이러한 거품을 걷어내며 민낯을 드러내게 해 주고 있다. 만약에 우리나라나 몇 개 나라에 국한된 현상이라면 어느 정도 시간이 지나면 괜찮아질 거라는 당연한 기대가 생기기 마련이지만 수출주도형의 우리나라 경제 상황에서 이 코로나 사태가 전 세계적이라는 데 문제의 심각성이 있다. 외부 변수로 인한 관광객의 감소로 관광숙박시설이나 음식점 등의 직접적인 타격, 한계 기업의 퇴출, 갑작스러운 환경 변화로 인한 업체와 업종의 변화, 가계의 수입 감소와 취업률 감소 등으로 인한 수요 감소 등이 당분간 지속될 것이다. 상업용 부동산에는 그렇지 않아도 높은 공실률과 수익률 저하 등으로 인해 어려움을 겪고 있었는데 그래도 매매시장에서는 활발하게 움직이고 가격은 상승하고 있다. 하지만 이젠 위의 여러 요소가 직접적으로 와 닿고 거품이 제거되면서 그 실제 상황을 점점 더 현실적으로 인식하게 되었는데 이번 코로나 사태가 직격탄을 날린 것으로 보인다.

■향후 상업용 부동산의 전망은…

상업용 부동산에 영향을 끼치는 요소는 많지만 그 중에서도 많은 영향을 끼치는 것으로 드는 것은 세 가지가 있다. 

온라인 쇼핑 증가, 1~2인 가구와 미혼 가구 증가와 같은 인구구조 변화, 상업용 부동산 가격 상승 등을 들 수 있다. 앞의 두 가지는 수요 측면의 요소이고 뒤는 공급 측면의 요소다. 코로나 사태에 의해 향후 온라인 쇼핑 등은 더 증가할 것으로 예상된다. 여기에 대형 유통업체들도 이러한 외부 변수에 의해 뜻하지 않게 문을 닫는다든지, 매출에서 굴곡을 가진다면 위험성이 높아지기에 앞으로는 소매 트렌드뿐만 아니라 리스크를 줄인다는 측면에서도 오프라인 유통망보다는 온라인 쪽으로 더 역량을 집중될 것으로 예상된다. 앞으로는 오프라인 매장이 더 증가하는 것은 기대할 수 없을 것 같으며 그 만큼 상업용 부동산의 공급 시장은 경쟁이 심화될 것으로 보인다. 또한 1~2인 가구와 미혼 가구 증가율은 이미 어찌할 수 없는 사회 현상이며 정책적으로 일부 조정이 가능할 지는 모르지만 근본적으로는 바꾸기가 힘든 실정이다. 그렇지 않아도 1~2인 가구나 미혼 가구 등의 온라인 쇼핑 비중이 높은 데다가 코로나 사태로 인해 취업률이 낮아지기라도 한다면 전체 수요가 감소하여 오프라인 매장의 축소가 예상된다. 게다가 이러한 수요 측면에서의 문제에 근본적으로 코로나 사태로 인하여 소비가 축소되면 오프라인 매장은 더 어려워질 것으로 예상된다.

공급측면을 살펴보려고 한다. 이것은 상업용 부동산 투자를 어떻게 하며 시장이 어떻게 흘러갈 것인가가 될 것이다. 사실 최근 몇 년 사이에 상업용 부동산은 주택시장의 가격 상승에 기대어 가격이 많이 올랐다. 우선 분양 상가 등의 가격이 먼저 대폭 올랐으며 그를 뒤이어 중소형 건물 등의 가격도 높아졌다. 그런데 이러한 가격 상승의 후유증은 이미 어느 정도 나타난 상태다.

이른바 젠트리피케이션이라고 하는 현상이 대표적이며 프랜차이즈 증가가 한계에 부딪힌 것도 이러한 가격 상승에 의한 것이다. 여기서 이것을 간략하게 한 번 짚고 넘어가 보겠다. 예를 들어 어떤 상권에서 그냥 그대로 기존 매장을 운영하고 있는데 대기업이나 대형 프랜차이즈 등 자금력 있는 업체가 진입을 한다. 기존에 보증금 1억에 월세 5백만원인 매장인데 자금력 있는 대기업 또는 대형 프랜차이즈와 같은 업체가 들어오면서 보증금 3억에 월세 1천만원을 제시하게 된다. 그럼 건물주는 당연히 뒤의 업체를 들이게 된다. 그런데 이러한 임대료 상승은 그 매장으로만 끝나는 것이 아니라 상권 전체의 임대료를 대폭적으로 올라 버리게 된다. 옆에 있는 건물 매장이 월세가 500만원에서 1,000만원으로 뛰었는데 나만 가만히 그대로 예전처럼 월세를 받으려고 하지는 않을 것이다. 대기업이나 대형 프랜차이즈는 목적이 있어 그런 대가를 지불하고서도 입점하지만 그렇지 않은 일반 매장은 나갈 수 밖에 없는 상황이다. 그러다가 대기업 등은 아니다 싶으면 손해를 좀 보고 빠져 나가버리면 되지만 상권은 순식간에 약화되고 다른 매장까지 영향을 받아 상권이 위축되게 된다. 일반 매장은 대기업 정도 자금력이 안되어 회복하기도 어렵다. 그런데 상업용 부동산 가격 상승은 이러한 메커니즘에 따라 가격 상승이 되어 버려 문제가 될 수 밖에 없다.

위와 같은 수요측면에서의 위축과 함께 이젠 공급 측면에서도 고민을 하지 않을 수 없다. 왜냐하면 코로나 사태와 같은 외부 변수로 인해 사회는 위축되었고 경제적으로도 전 세계적인 영향을 받을 수 밖에 없기 때문입니다. 수요가 줄어드니 당장 영업이 되지 않고 공실이 증가하며 거품이 어느 정도 걷히고 상업용 부동산을 바라보는 관점이 달라질 것으로 예상된다. 어떤 일본 부동산 중개인이 이야기하는 유튜브를 본 적이 있는데 일본의 경우 거품경제가 무너지고 나서는 시세차익이라는 말이 거의 없어졌다고 한다. 왜냐하면 시세차익은 고사하고 오히려 가격은 낮아지고 있기 때문이며 물가도 오르지 않았다. 따라서 철저하게 수익위주이며 원룸 같은 주거도 수익률에 근거하여 책정하다 보니 월세가 높게 되었다고 한다.

대형 오피스 등의 임대료 등은 몇 년간 거의 높아지지 않고 어떤 곳은 낮아진 곳도 있다. 반면에 중소형 건물 등은 가격이 계속 올랐고 주택 가격 상승에 맞춰 상승 곡선에 있었다. 이러한 현상이 개인적인 견해로서는 위의 여러 가지 언급한 바와 같은 요소로 인하여 한계에 부딪힐 것으로 보인다. 금리가 낮아져 얼마이니까 이 정도 수익률만 해도 괜찮다. 라고 하는 것은 어쩌면 또 다른 면, 즉 시세차익이라는 요소를 생각하여 그럴 수 있다. 하지만 코로나 사태는 자영업 시장의 현황을 적나라하게 드러나게 하며 상업용 부동산이라는 것에 다시 생각하게 만들 지도 모른다. 왜냐하면 수요 측면에서의 위축이 강하고 그 기간이 제법 오래 갈 것으로 예상되기 때문이다. 매장을 운영하는 사람들은 수익이 나지 않으면 계속 영위할 이유가 없다. 따라서 이제 상업용 부동산에 투자하고자 하는 사람들은 주의를 기울일 필요가 있다. 

괜찮은 곳과 괜찮지 않은 곳의 차이는 지금보다 더 심화될 것으로 보이며, 여기서 ‘지역’이라 하지 않고 ‘곳’이라고 한 것은 같은 상권 내에서도 잘되는 곳과 잘되지 않는 위치가 있으며 세부적인 격차가 날 것으로 예상하기 때문이다. 따라서 앞으로는 상업용 부동산의 가격에 대해 보수적으로 생각하고 수익에 대해 보다 정밀하게 검토하여야 할 것이다. 비록 수익이 낮다고 해도 시세차익으로 모든 것을 만회할 수 있다면 좋지만 그게 되지 않았을 경우에는 곤란을 겪을 수도 있기 때문이다.

위의 설명을 개략적으로 설명해 보려고 한다.

1. 온라인 쇼핑의 지속적인 증가와 오프라인 매장의 감소 ☞ 상업용 부동산간의 경쟁 심화

2. 금리인하 등의 요소는 크게 영향을 미치지 못할 것으로 예상

3. 수요 축소에 의한 어려움 지속이 될 경우 상업용 부동산의 임대료 하락 요구 지속

4. 수익과 시세 차익에 대한 관념 변화

5. 될 곳과 안될 곳의 차이 심화가 커지고 보수적이며 정밀한 검토 요구

6. 사람들의 심리적 상태와 행동 유형 

어떻든 상업용 부동산 시장이 쉽지는 않은 상황이다. 분양 상가의 경우 분양가의 대폭 상승으로 인해 이미 많은 점포들이 공실로 남아 있고 투자자 수익도 낮아지고 있고, 중소형 건물 역시 마찬가지로 가격은 상승하고 수익률은 낮아지고 있다.

지금은 변환기다. 그리고 상업용 부동산은 입점업체가 운영이 잘되어 수익을 얻어야 잘 될 수 있는 부동산입으로 건축물 자체도 중요하지만 그 시설에 어떤 시설을 넣어 활성화 시킬 수 있을까가 더 큰 과제가 될 것이다. 만약에 코로나가 4월 내로 잡히지 않고 5월 이상으로 넘어간다면 더 심각한 고려가 필요할 것으로 보인다. 

현재 상황을 살펴볼 때 조심스럽게, 보수적으로 다가갈 필요가 있다고 느껴진다. 또한 IMF나 금융위기 때는 몇 년 지나서 다시 회복되고 가격 상승이 이루어졌다. 이번에는 어떻게 될까? 하는 생각을 해 보지만 만만치 않은 실정이다. IMF나 금융위기 이후에도 인구는 계속 증가하고 경제는 성장하는 사회였으나, 2018년부터 이미 생산연령인구가 감소하기 시작하며 성장률도 낮아지고 있다. 여기에 고령화 사회로 빠르게 진입하고 있으며, 온라인 증가와 업무시설 분포지역 확대 등 다양한 변화가 일어나고 있는 시점이다. 예전처럼 몇 년간 어려움을 겪다가 지나가면 다시 토지가격이 상승하겠지? 하는 것은 조심해야 할 필요가 있다고 생각된다.

'한국창업부동산정보원' 자문위원 정수철 다원플레이스 대표