85. 판교신도시 상권

<판교신도시 상권>

동판교·서판교 지역별로 상권 차이보여

GTX·트램·터널 등 다양한 개발사업 진행 중

30대 유동이구 타 지역 보다 높아...

IT·CT기업 차지하는 비율 70% 넘어

자족기능 확보한 제2기 판교신도시

코로나사태로 재택근무 늘어 매출부진

판교신도시는 2기 신도시로 2003년부터 분당구 판교동, 백현동, 삼평동, 운중동, 하산운동 일대에 조성된 신도시다. 대지면적 8,924,631㎡ 규모로 3만 세대 8만8천명을 수용할 수 있는 신도시로 2011년 조성이 완료되었다.

판교는 경기도 중심부에 위치하고 있으며, 주변에 청계산, 문형산, 불곡산, 바리산 등으로 둘러싸인 지역에 위치해 있다. 현재 단계별 조성사업이 마무리 되어 가능 중이며 기반시설들이 하나 둘씩 자리를 잡아가는 중이다.

제2기 신도시들 중 손에 꼽을 정도로 자족기능과 우수한 입지조건으로 판교 나들목 인근에 도시지원 시설용지를 지정해 판교테크노밸리를 조성했다. 이곳에는 삼성테크원, 삼성중공업, SK케미칼, 넥슨, 엔씨소프트 등 기업과 연구소들이 위치해 있어 자족기능을 확보하였다.

경부고속도로, 제2경인고속도로, 서울외곽순환고속도로, 용인서울고속도로 등을 통해 수도권과 서울의 중심부로의 이동이 편리하다. 여기에 판교역을 중심으로 삼평중학교, 보평초등학교, 보평중학교, 보평고등학교, 이매초등학교, 이매고등학교, 매송중학교, 안말초등학교, 신백현초등학교, 신백현중학교 등 약 10개 이상의 학군이 위치해 있어 도보로 등하교가 가능한 장점을 지녔다.

판교신도시 상권의 경우 우수한 교통망으로 상권이 형성되어 가고 있다. 판교역은 신분당선을 통해 강남~판교, 경강선 판교~여주 구간의 환승역으로 하루 평균 유동인구가 10만 여명에 달할 정도다.

◇판교신도시 지역별 상권 차이 보여

판교신도시는 크게 동판교, 서판교, 테크노밸리로 나눌 수 있다. 이중 가장 활성화 되어있는 지역은 바로 동판교 지역이다. 현재 판교역 인근에 공사가 진행 중인 곳도 곳곳에 보이지만 유동인구가 풍부하고 먹자 상권이 형성되어 있는 모습을 보인다.

판교의 핵심 위치에 자리한 알파돔시티는 연면적 약 36만평 규모로 코엑스의 4배의 달하는 지역이다. 여기에 카카오게임즈, 네이버 등 IT업체가 입주하여 있으며, 현대백화점이 자리 잡고 있는 지역이다. 이 지역은 판교역 주변에서 가장 유동인구가 많은 지역이며 판교역을 둘러싸고 대단지 아파트 단지가 자리 잡고 있어 지역 내에서 소비수요가 많은 지역에 속한다.

알파돔시티 내에는 백화점, 영화관, 다양한 음식점 등이 위치해 있어 쇼핑부터 문화생활까지 원스톱으로 즐길 수 있어 이용하는 고객들이 많은 편에 속한다. 여기에 힐스테이트판교역(2022년 예정)과 6-1, 6-2블럭의 공사가 완료되면 유동인구는 더욱 증가할 것으로 예상된다.

소상공인시장진흥공단의 2020년 6월 인구분석 자료를 살펴보면 30대 유동인구가 26.5%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤를 이어 40대 23.8%, 20대 17.5%, 50대 15.7%, 60대 12.7%의 비율을 보였다.

요일별 유동인구를 살펴보면 평일보다는 토요일에 16.1%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 모습을 보였으나 일요일에 10.2%까지 떨어지는 것으로 조사되었다.

판교역 1번 출구 건너편에 먹자 상권이 형성돼 있다. 이 지역은 주상복합 오피스텔과 호텔, 업무시설이 밀집한 지역으로 판교역과 도보권에 가장 가까운 지역에 위치해 있어 상권의 활성화도 안정된 모습을 보인다. 현재 영업 중인 업종을 살펴보면 족발, 분식, 치킨, 한식, 일식, 바, 카페 등 다양한 업종이 분포되어 있다.

판교역 북쪽으로 판교테크노밸리가 자리 잡고 있다. 이 지역에는 넥슨, 엔씨소프트, SK플래닛, 섬성중공업 등 대기업이 밀집한 지역으로 직장인 유동인구가 많은 곳이다. 또한, 엔씨소프트 건너편 유스페이스1 빌딩에 음식점이 밀집해 있어 점심시간에 주변 직장인들이 몰리는 모습이다.

다만 판교역 주변 상권과 비교하면 판교테크노밸리 상권은 동안교와 쌍룡교 아래에 흐르는 하천으로 인해 접근성이 떨어지며 상권의 편차를 보이고 있다. 판교신도시에 창업을 생각 중이라면 상권에 직접 방문해 상권에 대한 세밀한 분석이 필요할 것으로 보인다. 또한 판교역 주변 알파돔시티의 경우 아직 개발이 진행 중에 있어 이러한 점들을 고려해야한다.

2019년도 판교테크노밸리 실태조사 결과 자료에 따르면 2018년 말 기준 1309개의 기업이 입주하였으며, IT(863개), CT(175개)가 차지하는 비율이 79.3%로 높게 나타났다. 여기에 판교에 소재한 입주기업의 총 매출액 합계는 약 87.5조로 집계되었다. 상시 근무하는 임직원은 63,050명으로 조사되었다. 임직원 연령별 분포도를 살펴보면 30대(46.52%), 40대(26.23%), 20대(19.52)로 조사되었다.

소상공인시장진흥공단의 2019년 하반기 매출통계자료를 살펴보면 음식(월평균매출 11,051만원), 소매(월평균매출 7,798만원), 학문/교육(월평균매출 6,994만원), 관광/여가/오락(월평균매출 6,739만원), 스포츠(월평균매출 6,163만원)순이다.

◇판교신도시 지속적인 개발

교통망으로는 경부고속도로, 분당~수서간 도시고속도로, 분당~내곡간 도시고속도로, 서울외곽순환고속도로, 제2경인고속도로 월곶~판교 북선전철(예정), GTX-A노선(예정), 서판교터널(예정), 제2판교테크노밸리(예정), 제3판교테크노밸리(예정)등 다양한 사업이 진행 중이다.

판교~광주~이천~여주로 이어지는 경강선이 2016년 개통되며 수도권 각지에서 접근이 편리해지면서 인근 평촌, 용인, 광교 등에서 인구가 판교로 유입되는 것으로 보인다. 여기에 2025년 개통을 목표로 2021년 착공이 예정된 월곶~판교선이 개통되면 과천, 안양, 시흥을 거쳐 인천 송도까지의 이동이 편리해질 전망이다. 여기에 경강선은 2023년까지 서원주까지 연장될 예정에 있어 강원도 강릉까지 한 번에 이동이 가능해질 예정이다. 또한 2023년 개통을 목표로 추진되고 있는 GTX-A노선 파주~동탄 구간이 개발 예정에 있어 수도권을 빠르게 이동이 가능해질 전망이다.

여기에 성남시에서 추진 중인 성남도시철도2호선 트램 사업이 진행 중에 있다. 총구간 13.70km 17개 정거장이 생길 예정이며 판교신도시 내부와 분당일대를 지나가는 노선으로 계획되었다. 또한 성남1호선 트램의 경우 성남시구시가지와 판교를 연결하는 노선으로 10.38km구간으로 총 13개 정거장이 건립될 예정에 있다.

판교신도시에 창업을 생각 중인 예비창업자라면 알파돔시티 인근에서 창업하는걸 추천할만하다. 대기업과 중소기업이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 배후에 약 8만여 세대가 거주하고 있어 풍부한 수요층을 기반으로 영업을 하는데 있어 안정적일 것으로 보인다. 특히 30대 유동인구가 많은 지역으로 젊은 세대에 맞는 아이템으로 창업시장에 진입하는 것이 리스크를 줄이고 안정적인 창업을 할 수 있을 것으로 보인다. 또한 사업지 선정에 있어 현지 사정에 밝은 부동산에 직접방문하고 상권의 현재의 모습과 미래의 모습 등을 예상하는 것이 중요한 포인트가 될 수 있다.

판교역 인근 부동산 관계자에 따르면 “판교역 주변으로 상업시설들이 밀집해 있지만 기업들이 코로나사태로 인해 재택근무를 하는 직장인들이 늘어나면서 잠시 주춤하는 모습을 보였다”며 “직장인들이 다시 정상수준으로 근무를 시작하면서부터 상권이 안정적인 모습으로 변해가고 있고, 판교 제2, 제3테크노밸리 사업도 진행 중에 있어 자족기능이 한층 더 탄탄해진 상권으로 자리를 잡을 것으로 보인다”고 전했다.

☞판교역 상가 평균 시세 & 승하차인구 현황(가격 단위: 만원)

한국창업부동산정보원 권강수 이사

한국창업부동산정보원 정호비 대리