88. 김포한강신도시 상권

<김포한강신도시 상권>

장기역, 구래역 상권 유동인구 풍부

김포한강신도시 약 16만 명 거주

김포시 인구 지속적으로 증가 상승곡선

수변상업시설 라베니체 마치에비뉴 눈길

서북부 최대산업클러스터 지향 골드밸리

코로나19로 외부유입 인구감소 상권위축

김포한강신도시는 경기도 김포시 장기동, 운양동, 구래동, 마산동 일원에 계획된 제2기 신도시 중 한곳으로 5만6,209세대 15만3,760명을 수용하도록 2006년부터 현재까지 개발 사업이 진행 중에 있다. 토지이용계획에 따르면 상업업무 시설용지의 비율은 6.5%로 다른 신도시에 비해 낮은 편에 속한다.

김포도시철도 개통전 대중교통과 차량을 이용해 서울로의 접근성이 떨어지는 지역이다. 차량으로 이동하기 위해서 48번 국도를 이용해야 하는데 이 지역은 출·퇴근 시간이면 항상 막히는 지역으로 주민들의 민원이 상당히 심한 지역 이었으나, 2019년 9월 김포한강신도시를 관통하는 김포 도시철도 김포공항역~양촌역 23.67Km 구간이 개통된 이후 김포도시철도를 통해 서울의 중심지로의 이동 노선이 개선되었으나 배차간격의 문제로 여전히 민원이 많은 지역이다. 이러한 불편사항을 수렴해 2024년까지 차량을 추가 투입해 배차간격을 줄일 계획이다.

또한 대형 산업단지가 조성 중에 있고 수도권 간선급행버스체계(BRT) 2개 노선과 왹곽순환고속도로 연결사업, 서울지하철 5호선 연장, 인천지하철 2호선 연장, GTX-D노선 추진 등 다양한 사업이 진행되고 있다.

통계청 김포시 인구 자료를 살펴보면 2019년 10월 435,213명에서 2020년 10월 467,084명으로 31,871명 7.3%가량 증가한 것으로 조사되었다. 자료를 통해 김포한강신도시로 유입되는 인구는 지속적으로 증가하고 있으며, 약 6만 세대 16만 명이 거주하는 신도시로 자리 잡았다.

◇한강신도시 대표 장기역(장기지구) 상권

김포한강신도시를 대표하는 지역으로는 장기역(장기지구) 상권과 구래역 상권을 꼽을 수 있다. 장기역의 경우 서울과의 접근성이 우수하고 구래역에 비해 상대적으로 개발이 먼저 돼 상권이 활성화된 모습이다.

장기역 상권의 경우 2, 3번 출구 대로변과 이면 도로에 프라자 상가들이 밀집해 있어 전형적인 신도시 상권의 모습을 보인다. 병원, 약국, 노래방, 카페, 식당, 학원, 은행 등이 밀집해 있고 대단지 아파트로 이동하는 동선에 위치해 있어 유동인구가 풍부해 안정적인 모습을 보인다.

한강신도시 내 인공 수로인 금빛수로 주변으로 수변상업시설인 라베니체 마치에비뉴가 위치해있다. 이지역의 경우 수변조망이 가능하고 시에서 운영하는 배도 탈 수 있어 젊은층에게 인기가 많은 지역이다. 특히 저녁시간이 되면 수로조명과 상가 조명 등으로 인해 사진을 찍는 사람들의 모습도 종종 보인다. 다만 장기화 되는 코로나19로 인해 방문객이 감소하였지만 최근에 방영 중인 드라마에 소개되면서 방문객들이 조금씩 증가하는 추세로 보인다.

라베니체 마치에비뉴 인근 주차난으로 인해 김포시는 수변상가와 풍무2지구 상업지구에 공영주차장을 증설할 계획이다. 연차별로 주차공간을 추가 확보해 2023년까지 장기동 한강중앙공원 부설주차장 부지에 3층 규모의 자주식 공영주차장과 풍무2지구 5층 규모의 자주식 공영주차장이 들어설 예정이다.

롯데마트 건너편에 베드타운 성격의 상가주택 밀집지역이 위치해있다. 이지역의 경우 골목안쪽으로 음식점, 카페, 부동산, 미용실 등 동네에서 흔하게 접할 수 있는 업종들이 위치해 있으며, 아파트 단지 내 상가와 마주한 지역의 경우도 비슷한 모습을 보이고 있다. 또한 외지인이 직접 찾아오는 지역이 아닌 인근 거주자들이 이동하는 동선에 자리 잡고 있어 흘러가는 상권의 모습을 보인다.

소상공인시장진흥공단의 2019년 하반기 장기사거리 인근 매출통계자료를 살펴보면 소매(월평균매출 3,887만원), 관광/여가/오락(월평균매출 3,556만원), 음식(월평균매출 3,208만원), 학문/교육(월평균매출 2,134만원), 스포츠(월평균매출 2,133만원)순이다.

◇산업단지와 인접한 구래역 상권

중심상업지 구래역 주변의 경우 한강신도시반도유로라4차아파트에 단지 내 상가 카림에비뉴가 자리 잡고 있다. 2번 출구 인근 시계탑 방면 주 출입구변에 스타벅스를 시작으로 올리브영, 베스킨라빈스 등 유명 프랜차이즈 업체가 입점해 있고, 지하철역과 접근성이 우수해 상가를 이용하는 이용객이 많은 지역이다. 다만 3번 출구 방면에 아직 공사 중인 단지가 있어 공사가 마무리되고 보행로가 정비되면 유동인구는 더욱 증가할 것으로 예상된다.

구래역 4번 출구 건너편 보행자로를 따라 먹자골목이 형성돼 있다. 이 곳의 경우 초입부에는 프라자 상가가 밀집해 있고 안쪽으로는 오피스텔이 위치해 있다. 출구부터 약 400m 지점까지 상업시설이 밀집해있어 유동인구가 풍부하다. 이지역은 특히 30대가 많이 이용하는 것으로 보인다.

구래역과 인접한 지역에 김포골드밸리가 위치해 있다. 현재 학운, 양촌, 학운2, 학운3, 학운4 산업단지의 경우 조성이 완료돼 운영 중에 있다. 대포, 학운3-1, 학운4-1, 학운5, 학운6, 학운7, 양촌2 산업단지의 경우 2022년까지 조성될 예정이다. 12개 산업단지가 모두 조성되는 2022년 이후 전체 면적 약 632만9,000㎡에 고용인구 3만5,978명, 직접 생산효과 약 9조 5,823억 원을 유발하는 서북부 최대산업클러스터로 자리 잡아 구래역으로 유입되는 인구도 증가할 것으로 보인다.

양촌산업단지 내 6,120㎡ 부지에 김포제조융합혁신센터가 2022년 하반기 준공을 목표로 사업이 진행 중에 있다. 김포산업진흥원이 입주해 중소·벤처 기업들에게 자금 및 기술지원을 제공할 예정이다.

소상공인시장진흥공단의 2020년 9월 장지역과 구래역 인구분석 자료를 살펴보면 장지역의 유동인구는 40대 28.9%로 가장 높았고 20대 8.3%로 가장 낮게 조사되었다. 구래역의 경우 30대 24.5%로 가장 높았고 20대 11.7%로 가장 낮게 나타났다.

요일별 유동인구의 경우 두 지역모두 토요일에 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 모습을 보였으나 일요일에 소폭 하락하는 것으로 조사되었다.

◇김포한강신도시 교통개선 개발호재

경기도청은 경기도와 부천, 김포, 하남 3개시가 수도권 광역급행철도 GTX-D노선을 반영해줄 것을 지난 9월 16일 건의했다. 또한 김포시는 서울지하철 5호선(김포한강선), 인천지하철 2호선 연장을 통해 광역철도 노선도 추가 확보를 통해 대중교통의 혼잡도를 낮춰 거주민들의 불편을 해소하기 위해 노력중인 모습이다.

수도권 간선급행버스체계(BRT) 사업노선으로 한강신도시~한남대교남단(2021년 예정), 한강신도시~개화역(2025년 예정) 노선이 신설될 예정에 있다. 한남대교남단 노선이 신설되면 강남으로 접근성이 우수해질 전망이다.

서창~김포 18.4km구간의 고속도로 연장사업이 진행 중에 있다. 2026년 개통예정으로 제2경인고속도로와 영동고속도로, 서울외곽순환고속도로를 연결해 수도권 서부의 상습정체구간을 해소하고 남북 간 이동이 개선될 전망이다. 또한 제2외곽순환고속도로 김포~파주 25.45km구간이 2026년 개통을 목표로 공사가 진행되고 있다.

김포한강신도시 상권에 창업을 생각 중이라면 우선순위로 유동인구가 많은 구래역 주변 중심상업지구에 창업하는 것을 추천하지만, 장기지구에 비하면 구래역 상권은 점포수가 많다는 것을 유의해야 한다. 장기역의 경우 주변으로 배후수요가 탄탄하고 롯데마트, 라베니체 마치에비뉴 등 집객력이 우수한 시설이 밀집해 있다. 다만 아직 수변상가에 부분적으로 공실이 있고 외부로 빠져나가는 고객이 많은 신도시 상권으로 창업시 업종분석과 입지분석, 배후수요의 연령층 등을 파악하고 아이템을 선정함에 있어 신중하게 접근해야 한다.

장기역인근 부동산 관계자에 따르면 “현재 장기지구는 개발사업이 대부분 종료되어 안정적인 상권이다”면서 “코로나 여파로 인해 소비심리가 위축된 상황이지만 서울에서 김포로 유입되는 인구가 지속적으로 증가하고 있고 한강신도시 내에서도 서울과 인접한 지역에 위치해 상권은 지속적으로 성장할 것으로 예상된다”고 전했다.

☞김포한강신도시 상가 평균 시세 & 승하차인구 현황(가격 단위: 만원)

한국창업부동산정보원 권강수 이사