91. 대화역 상권

<대화역 상권>

일산신도시 입주 30년 노후화 단지多

베드타운 일산 개발호재 풍부해 눈길

집객력 우수한 상업시설 일산서구 밀집

1기 신도시 리모델링 사업 진행 중...

대화역 1일 승하차 인구 1만 9천 명

킨텍스 코로나19로 운영중단 상권 위축

일산신도시에 속한 대화역은 3호선의 종착역이다. 1일 승하차 이용객은 1만 9,484명으로 종착역 중 많은 이용객이 이용하는 역사 중 한 곳에 속한다. 동쪽으로 주엽역 북쪽으로 경의중안선인 탄현역과 일산역이 위치해 있다.

대화역 주변으로 대화동먹자골목, 롯데하이마트 고양하나로마트, 킨텍스, 현대백화점, 홈플러스, 원마운트, 아쿠아플라넷일산 등 집객력이 우수한 상업시설이 위치해 있다. 여기에 고양생태공원, 성저공원, 대화공원, 장촌공원 등 크고 작은 공원이 약 10여개 이상 위치해 풍부한 녹지 인프라를 자랑한다. 또한, 인제대학교 일산백병원이 위치해 우수한 의료인프라도 갖추고 있다.

학군으로 장성중학교, 일산대진고등학교, 장서초등학교, 주엽고등학교, 장촌초등학교, 대화중학교, 오마초등학교, 오마중학교 등이 위치하고 있어 단지별로 거리에 차이가 있지만 도보로 통학이 가능한 장점을 지니고 있다.

대화역이 위치한 일산서구 인접지에서 다양한 개발사업이 진행 중에 있다. 일산테크노밸리, GTX-A노선, 고양방송영상밸리, 킨텍스 제3전시장, CJ라이브시티, 장항지구, 제3기 신도시 창릉지구 등 사업이 진행 중에 있다.

◇1기 신도시 상권 노후화 진행 중

대화역 대로변 상권의 경우 1~3번 출구와 4~6번 출구를 따라 스트레이트 형태로 상업시설이 밀집해 있는 전형적인 신도시 상권의 모습을 보인다. 업종은 다양하게 분포되어 있는데, 분식집, 은행, 병원, pc방, 노래방, 휴대전화대리점, 카페 등 다양한 업종이 영업 중에 있다.

도로를 건너기 위해서는 지하철역사를 통해 이동하는 방법과 대로변 양쪽 끝에 위치한 고양종합운동장사거리, 일산서구청사거리에 위치한 횡단보도를 이용해야하기 때문에 건너편으로 이동하기에 약간의 불편함이 있다.

일산서구의 2020년 12월 기준 인구수는 302,538명으로 고양시 내에서 덕양구 다음으로 많은 인구가 거주하고 있는 지역이다. 다만 베드타운으로의 이미지가 강하고, 자족기능의 부족으로 인해 상대적으로 영업력이 낮고, 외부로 빠져나가는 인구가 많은 곳이다.

또한 운정신도시와 더불어 창릉지구의 개발사업으로 인해 상대적으로 노후화된 시설과 주변 환경으로 인해 외부로 빠져나가는 인구가 증가하는 추세이다. 1기 신도시인 일산신도시는 입주를 시작한지 30년 이상 된 단지들이 하나 둘씩 증가하고 있고, 노후화된 시설로 인해 주거의 질이 신도시에 비해 상대적으로 떨어지면서, 삶의 질을 높일 수 있는 신축단지나 신도시로 인구가 빠져나가는 것으로 보인다.

다만, 일부 단지의 경우 주거의 질 개선을 위해 리모델링 사업을 진행 중인 단지도 속속 등장하고 있다. 리모델링 사업의 경우 재건축 사업에 비해 상대적으로 규제가 덜한 장점을 가지고 있어, 재건축 사업이 아닌 리모델링 사업을 택한 것으로 보인다.

◇대화동 집객력 우수한 시설 밀집

대화동 일대에 집객력이 우수한 상업시설이 위치해 있다. 일산을 대표하는 전시장인 킨텍스를 시작으로 이마트타운, 현대백화점, 홈플러스, 원마운트, 아쿠아플라넷 일산 등이 대표적인 시설로 꼽힌다.

일산을 대표하는 킨텍스는 대한민국 종합 전시장 중 가장 큰 규모를 자랑하는 종합 전시장이다. 대표적인 행사로는 서울모터쇼, 정부나 공공기관의 행사, 고정 전시회, 방송 촬영 등 대규모 행사 등이 있다. 또한, 대규모 행사 여러개를 동시에 진행 가능한 장점을 지니고 있다. 다만 킨텍스는 위치적인 문제로 인해 코엑스나 백스코에 비해 대중교통 접근성이 떨어지는 점이 약점으로 꼽히나, GTX-A노선 킨텍스역의 예정으로 개통시 접근성의 문제는 해소될 것으로 보인다. 현재 킨텍스는 코로나19로 인한 집합금지 명령 등으로 운영에 차질이 생기며, 많은 전시회가 취소된 상태로 인해 주변상권이 위축되고 인근 주상복합건물 상업시설의 경우 분양당시 입지가 좋다는 평가를 받았지만 1층의 공실률이 높은 상황이다.

여기에 원마운트의 경우 킨텍스 지원시설 계획에 따라 사업이 추진되었으며 2013년 상업시설, 워터파크, 놀이시설 등이 완공되며 영업을 시작하였다. 실내에는 워터파크, 스노우파크, 스포츠센터, 썰매장 등이 있어 어린아이들과 방문하기 좋은 놀이시설로 꼽히는 지역이다.

또한 2012년 개장한 아쿠아플라넷 일산의 경우 수도권에서 가장 큰 수족관 중하나로 영업 중에 있다. 다양한 공연과 전시를 통해 주말에 가족단위 고객이 많이 찾는 지역이다. 특히 국내에서 바다코끼리를 보유한 단 둘뿐인 아쿠아리움 중 하나로 희소성 있는 곳이다.

대형마트 브랜드평판 1위인 이마트타운이 자리 잡고 있다. 이마트타운 킨텍스 점의 경우 이마트와 이마트트레이더스, 일렉트로마트, 더 라이프 등 대표브랜드가 밀집해 있어 국내에 있는 이마트 중 최대 규모를 자랑한다. 또한, 도보권에 대규모 주택단지가 밀집해 있어 도보로 마트를 이용하는 이용객이 많은 것으로 보인다.

소상공인시장진흥공단의 2020년 12월 대화역 인근 인구부석 자료를 살펴보면 50대 23.5%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤를 이어 40대 22.2%, 60대 20.3%, 30대 15.5%, 20대 13.1%의 비율을 보였다.

요일별 유동인구를 살펴보면 목요일에 16.3%로 유동인구가 가장 많았으면 나머지 요일도 비슷한 모습을 보였으나 일요일에 10%까지 떨어지는 것으로 조사되었다.

◇일산신도시 인근 개발 사업 진행

고양시 관내 군사시설보호구역 572만5710㎡가 해제되었다. 전국 지차체 중 가장 넓은 면적이다. 또한 군사시설보호구역 해제로 인해 부대와 협의 없이 건축행위가 가능해지며 개발사업이 빠르게 진행될 것으로 보인다.

일산테크노밸리 사업은 일산서구 법곳동 일원 총 85만㎡ 부지에 약 8,200억 원을 투입하여 첨단산업용지를 조성하는 사업으로, 지난해 12월 보상계획공고를 완료하고, 올해 5월 협의 보상, 하반기 조성공사 착공을 목표로 추진되고 있다. 고양시에 따르면 이 사업으로 인한 부가가치 유발효과의 합계는 경기도 약 6조 1,339억, 전국 약 9조 5,157억에 다다를 것으로 예상된다.

고양방송영상밸리는 고양시 일산동구 장항동 640-2번지 일원에 70만2030㎡ 부지에 방송·영상·문화기능 집적을 위한 경기 클러스터를 조성하고 원스톱 일자리 생태계를 구축하기 위한 사업이다. 특히 방송영상특화단지를 조성해 고양시의 자족기능을 확충하기 위해서 이다. 사업은 2023년 종료될 예정이다.

K-컬처밸리는 고양시 일산동구 장항동 일원에 축구장 46개 규모로 조성되는 사업으로 테마파크, 아레나, 상업시설, 호텔 등이 들어설 예정에 있다. 상업시설과 놀이시설 등 순차적으로 공사를 시작해 2024년 준공을 목표로 하고 있다.

고양창릉지구는 덕양구 창릉동 일원 총 813만㎡ 부지에 약 12조 원을 투입하여 3.8만 세대의 공공주택을 조성하는 국책사업으로 올 상반기 보상계획공고, 하반기 지구계획 승인 및 22년 착공을 목표로 추진되고 있다.

GTX-A노선의 경우 경기도 파주시 운정역~경기도 동탄시 동탄역간 46.1km구간을 연결하는 사업으로 사업이 진행 중에 있다. 개통시 운정역~삼성역간 이동에 약 20분 내 도달이 가능해질 전망이다. GTX-A노선은 2023년 개통예정이나 삼성역의 사업속도가 늦어 2026년은 되어야 전구간이 개통될 것으로 보인다.

킨텍스 사거리에 GTX-A노선 킨텍스역이 2023년 준공예정에 있고, 주변에 아파트단지와 오피스텔이 입주하거나 입주가 예정되어있다. 오는 12월 입주가 종료되면 약 7,000세대가 입주를 하게 돼 거주인구가 증가하며 인근 상권의 영업력이 개선될 것으로 보인다.

대곡~소사 북선전철 사업으로 인해 남북으로의 접근성이 개선될 예정이다. 특히 김포공항역을 통해 공항철도와의 접근성 개선으로 동서남북 전방향 이동시간이 크게 단축될 것으로 예상된다.

간선급행버스체계(BRT) 구축 사업에 따르면 파주~은평 24.3km, 파주~상암 30.8km 구간의 연장사업이 진행 중에 있다. 이로 인해 지하철이 아닌 버스를 통해 은평과 상암으로의 접근성이 개선될 것으로 보인다.

소상공인시장진흥공단의 대화역 인근 전체 업종 변화추이를 살펴보면 2020년 6월 1,367개소에서 2020년 12월 1,199개소로 12.29%감소 한 것으로 조사되었다. 다만 5년 이상 업력을 가진 업소의 경우 6월 74%에서 12월 80%로 증가했다.

창업을 생각 중이라면 대화동 먹자골목 인근에 창업하는걸 추천 할만하다. 대로변 상가에 비해 노후화되었지만 상대적으로 저렴한 보증금과 월세로 초기에 창업비용을 줄일 수 있다. 또한 먹자골목 주변으로 주택과 아파트 단지가 밀집해 있고, 주민들이 주로 이동하는 길목에 위치해 있어 영업력도 우수한 편에 속한다. 다만 현재 코로나19로 인해 비대면 서비스가 주목받으며, 영업력이 떨어진 곳도 많아 창업전 상권에 직접 방문해 업종, 나이, 성별, 시간 등 전반적인 분석을 꼼꼼하게 한다면 창업시 도움이 될 수 있다. 

☞대화역 상권 상가 평균 시세 & 승하차인구 현황(가격 단위: 만원)

한국창업부동산정보원 권강수 이사